Transaksi Jual Beli Tanah yang sering terjadi di masyarakat khususnya di daerah rural/pedesaan bahkan juga di daerah urban/perkotaan marak terjadi jual beli dibawah tangan tanpa menggunakan prosedur yang telah ditentukan.
Contohnya beberapa pihak melakukan akad jual beli tanah hanya didasari oleh pelunasan uang pembelian serta bukti pembayaran atau kwitansi pembayaran dan atau dengan cara yang lainnya dan atas dasar tersebut si pembeli sudah bisa menguasai objek pemebelian tanah.
Hal tersebut sudah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak yaitu penjual dan pembeli, namun berbicara legalitas atas tanah tersebut masih banyak terdapat kerancuan rawan terjadi persoalan sengketa dikemudian waktu. Oleh karena itu bagaimanakah prosedur yang aman jika ingin membeli sebidang objek tanah.
Prosedur Jual Beli Tanah
Berbicara tentang jual beli tanah tersebut tentunya ada beberapa hal sebelumnya yang harus kita perhatikan betul, seperti halnya status tanah, status kepemilikan tanah serta prosedur jual beli tanah. Hal tersebut masyarakat cenderung lalai, bahkan mengabaikan. Yang penting menurut masyarakat tanah tersebut sudah lunas terbeli.
Hal tersebut dapat terjadi dengan beberapa kemungkinan yaitu apakah masyarakat memang tidak tahu bagaimana prosedur yang aman seperti apa, atau memang kurangnya petugas hukum atau aparat hukum khususnya advokat serta notaris bahkan pemerintah melalui BPN (Badan Pertanahan Nasional) yang kurang memberikan informasi dan sosialisasi kepada masyarakat terkait pertanahan atau agraria khususnya tentang jual beli tanah.
Apabila Transaksi Jual Beli Tanah dengan akta dibawah tangan seperti yang sudah disebutkan diatas sudah terlanjur menjadi persolan sengketa tanah atas objek tanah tersebut, tentunya masyarakat akan berhadapan dengan proses hukum di pengadilan.
Jika sudah demikian maka masyarakat perlu mengeluarkan biaya waktu dan tenaga yang tidak sedikit. Sehingga bagaimana dalam kesepakatan jual beli tanah berjalan dengan sesuai prosesdur hukum yang berlaku, akta notaris wajib hukumnya untuk dilaksanakan dalam proses jual beli tanah agar mengurangi resiko dalam Transaksi Jual Beli Tanah.
Akta Notariil adalah akta yang dibuat dan dibacakan serta ditandatangani di depan Notaris. Isi akta merupakan keinginan para pihak tapi sebagai pejabat umum Notaris bertanggung jawab penuh atas isi akta tersebut mengenai kebenaran dan ketentuan-ketentuan yang ada di dalamnya, menjamin tanggal dan orang/pihak yang menandatanganinya adalah orang yang cakap dan berwenang.
Fungsi Pembuatan Akte Secara Notaris
Adapun fungsi dan arti pentingnya pembuatan akta secara notaris merupakan alat bukti yang sempurna. Artinya, hakim atau pihak pengadilan menganggap bahwa akta yang dibuat oleh seorang notaris dianggap benar sepanjang tidak ada bukti lain yang dapat menyangkal kebenaran dari tersebut. Hal itu karena akta notariil mempunyai arti sebagai berikut
- Akta yang dibuat pada tangggal, jam/ waktu, tempat yang pasti atau jelas sebagaimana disebutkan/ ditulis dalam akta/ perjanjian/ kontrak.
- Akta yang membuktikan bahwa apa yang tercantum didalamnya adalah yang dikehendaki oleh para pihak yang bersangkutan dan telah mendapat penilaian hukum dari notaris.
- Akta yang setiap pembuatannya dicatat secara resmi didalam buku yang khusus disediakan untuk itu sehingga kebenarannya dapat dipertanggungjawabkan.
Akta yang dibuat dalam bentuk minuta yang disimpan oleh notaris, kepeda para pihak hanya dikeluarkan salinannya. Sehingga kecil kemungkinan para pihak atau pihak ketiga untuk mengubah akta tersebut secara sepihak (sendiri-sendiri).
Ketentuan Pasal 1 Undang-undang No.30 Tahun 2004 Tentang Peraturan Jabatan Notaris tidak lain merupakan perwujudan dari ketentuan Pasal 1868 Kitab Undang-undang Hukum Perdata mengenai siapa yang dimaksud dengan pejabat umum.
Perjanjian Transaksi Jual Beli Tanah
Perjanjian Transaksi Jual Beli Tanah yang dibuat secara tertulis memerlukan seorang notaris karena keterangan-keterangannya dapat diandalkan, dapat dipercaya, yang tanda tangannya serta segalanya (capnya) memberi jaminan dan bukti kuat, seseorang yang tidak memihak dan penasehat yang tidak ada cacatnya (onkreukbaar atau unimpeachable), yang tutup mulut, dan yang membuat perjanjian yang dapat melindunginya di hari-hari yang akan datang.
Mengapa akta notariil menjadi penting sebab keberadaanya menjawab atas segala keraguan dan atau guna terhindar dari penipuan. Misalanya ada Pembeli yg merasa ragu dengan pemebelian sebidang objek tanah. Ketika penjual atau marketingnya memberikan alasan bahwa nanti mereka akan mendapatkan. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli) resmi Notaris. Maka atas perjanjian tersebut hilanglah keraguan dan akhirnya memutuskan dan yakin membeli sebidang tanah tersebut.
Transaksi Jual Beli Tanah Menurut Badan Pertanahan Nasional
Transaksi jual beli dibawah tangan menurut Badan Pertanahan Nasional belum/tidak sah. Karena sesuai peraturan hukum per-tanahan, jual beli hak atas tanah dibawah tangan tidak merupakan perbuatan hukum.
Jadi menurut hemat pembahas, kesepakatan jual beli dibawah tangan bersumber pada pasal 1320 BW (Hukum Acara Perdata). Perjanjian tersebut sebenarnya sah secara hukum. Namun dikarenakan tanah bumi air dan seisinya dalam penguasaan negara sebagaimana yang tertulis dalam. Pasal 33 Ayat 33 UUD Negara Republik Indonesia Tahun1945. Artinya negara yakni pemerintah mempunya hak dan kewajiban untuk menguasai dan mengatur sistem tentang pertanahan guna terhindar dari kesewenang-wenangan. Sehingga prosedur perjanjian jual beli tanah tersebut diatur oleh hukum. Khususnya terkait pentingnya pengaturan tentang pentingnya prosedur jual beli notarial tersebut.
Seperti Kaidah Fiqh islam yang berbunyi ma la yatimmul wajib illa bihi fahua wajib yang artinya. “Ma Laa Yatimmul Wajib Illa Bihii Fa Huwa Wajib”. (Perkara yang menjadi penyempurna dari perkara wajib, hukumnya juga wajib) yang artinya adalah. Segala perkara yang menjadikan suatu amal kewajiban tak dapat dikerjakan sama sekali atau bisa dikerjakan. Namun tidak sempurna kecuali dengan juga mengerjakan perkara tersebut, maka perkara tersebut yang asalnya tidak wajib, dihukumi wajib pula.
Kaidah diatas jika dianalogikan dalam Transaksi Jual Beli Tanah walaupun hanya dengan kesepakatan jual beli dibawah tangan. Hal itu sah secara hukum, namun keabsahannya masih terdapat keraguan dan kurangnya keamanan sehingga perlu dibuatkan kesepakatan jual beli notaris. Jika dengan akta notariil dapat mengurangi keraguan dan keamanan jual beli. Maka akta notariil ini dihukumi wajib pula keberadannya dalam proses jual beli.
